Entenda quando utilizar financiamentos e outros recursos para adquirir casa própria.
Em 2023, conquistar a casa própria já está mais caro, é o que revelam os últimos dados do Índice FipeZap, divulgados na última semana. Segundo a pesquisa, que mede o valor de venda de imóveis residenciais nas 50 principais cidades brasileiras, o mês de janeiro teve alta de 0,3% no preço médio.
De acordo com o FipeZap, o valor do metro quadrado entre os imóveis à venda está na média dos R$ 8.339. Assim, quem deseja realizar o sonho da casa própria neste ano, precisa ficar de olho nas expectativas e opções oferecidas pelo mercado.
Entre as estratégias para aquisição de imóveis, o financiamento aparece em destaque. Diversas instituições financeiras disponibilizam condições atrativas para quem não tem o dinheiro total da compra, incluindo subsídios para baixa renda.
No entanto, o assessor de investimentos Arthur Stuart alerta que, apesar da alternativa ser muito utilizada, o financiamento exige planejamento. Questões que vão desde taxas de juros do país a orçamento financeiro pessoal precisam ser analisadas.
“Os financiamentos não são perigosos, mas eles podem ser perigosos, e isso depende de uma série de fatores, que envolvem desde questões macroeconômicas até se você realmente tem a capacidade de poupança dentro do horizonte de tempo do financiamento que está contratando para arcar com as parcelas”, elucida Stuart.
“A primeira pergunta que eu faria para quem está pensando em financiar um imóvel é: qual a destinação do uso deste imóvel? É para realização de um sonho? É para investir e gerar renda através de aluguel? Para especular e revender o imóvel após uma alta no preço?”, indaga.
Para o assessor, tudo isso é determinante para definir se o financiamento da casa própria é ou não uma armadilha. Sobretudo, o comprador deve entender exatamente o Custo Efetivo Total (CET) das condições do financiamento oferecido.
“Na minha opinião, o financiamento imobiliário é uma boa saída para aqueles que têm pressa em usufruir do imóvel o quanto antes, desde que tenham a capacidade de poupança para pagar as parcelas no longo prazo (preferencialmente amortizando os pagamentos).”
Quando o financiamento não é indicado
Já para aqueles que pensam em construir um patrimônio imobiliário, Arthur acredita que o financiamento não é uma boa ideia. Isto pois, ao adicionar ao custo do imóvel as históricas taxas de juros praticadas no Brasil, no fim das contas, o CET pago pode equivaler a dois imóveis.
A observação vale principalmente para financiamentos muito longos, com duração de 20 anos ou mais, por exemplo.
“Ou seja, a conta não vai fechar e, em termos de investimento financeiro, é muito provável que você tenha um grande prejuízo. Assim, para aqueles que querem investir, existem alternativas no mercado financeiro e imobiliário para tal, que não seja a compra direta de um imóvel, especialmente por financiamento”, cita Stuart.
E uma vez que as taxas de juros cumprem um papel crucial na hora de optar pelo financiamento da casa própria, os índices precisam ficar no radar dos futuros compradores.
“A Selic é a taxa básica de juros da economia, que é alterada pelo COPOM de acordo com o comportamento da inflação no país. Assim, ela impacta diretamente as taxas de juros do financiamento imobiliário. Na verdade, a variação na taxa Selic afeta todas as linhas de crédito do mercado, incluindo as de imóveis”, destaca o especialista.
Vale a pena usar o FGTS na compra da casa própria?
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é outra estratégia usada na aquisição da casa própria. Para quem deseja comprar ou construir um imóvel residencial, o saldo do FGTS pode ser utilizado como entrada do financiamento.
Também é possível usar o FGTS para amortizar a dívida do financiamento. Contudo, a depender da aplicação exata, o assessor de investimentos destaca que usar o Fundo de Garantia tem suas ressalvas.
“Se é indicado ou não, isso dependerá da resposta à seguinte pergunta: Você possui uma reserva de emergência constituída? Digo isso pois o FGTS foi criado com o objetivo justamente de proteger o trabalhador em casos de demissão sem justa causa”, avisa Stuart.
O assessor ilustra uma situação hipotética em que o comprador resolve utilizar o saldo do FGTS para amortizar parcelas ou dar uma entrada no imóvel, e diminuir o prazo ou o valor total financiado.
“Então imagine o seguinte cenário: você tem um emprego que dá capacidade de poupança para assumir parcelas de financiamento imobiliário sem transtornos”, exemplifica o assessor. “Você não possui reserva de emergência e utiliza todo seu saldo de poupança mensal para pagar a parcela do financiamento”.
“Supondo que dois anos depois a empresa a qual você presta serviço entra em recuperação judicial. Agora você tem uma dívida a quitar, não possui reserva de emergência e não possui FGTS para resgatar”, demonstra o assessor.
Um bom planejamento financeiro pode prevenir que um caso como esse ocorra. Além disso, nesse tipo de situação ainda será possível manter o padrão de vida até se restabelecer profissionalmente outra vez.
Prioridades no planejamento da compra de imóvel
Cada pessoa pode ter um objetivo diferente na hora comprar a casa própria, o que muda também a estratégia financeira. Afinal, muitas pessoas enxergam um novo imóvel como meio para geração de renda, e não para moradia.
“A compra do primeiro imóvel é o sonho de todo brasileiro, já que traz grande sensação de estabilidade e segurança. Se estamos falando de segundo imóvel — para geração de renda ou para lazer familiar, como uma casa de praia —, isso altera totalmente a prioridade de objetivos financeiros”, explica Stuart.
“Alcançar a casa própria é um objetivo financeiro que considero que pode ser prioritário. Já um segundo imóvel, seja ele como investimento ou lazer, não necessariamente, já que existem outras alternativas que podem substituí-los”, diz.
Portanto, mesmo que a aquisição de outro imóvel não seja a prioridade no planejamento financeiro, este é um objetivo válido. Tudo vai depender da organização dos outros aspectos da vida financeira do indivíduo.
Como funcionam os fundos imobiliários
E já que foi citada aquisição de imóvel como forma de gerar renda, os fundos imobiliários podem ser uma possibilidade. Eles permitem investir em imóveis sem necessariamente precisar comprar. Na prática, são os chamados de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
“São um tipo de investimento de renda variável constituídos na forma de Fundos de Investimento, onde o fundo aplica o patrimônio dos cotistas em empreendimentos imobiliários como shoppings, hospitais, galpões, prédios comerciais, ou ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Créditos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)”, conta Stuart.
O assessor explica que os FIIs são indicados para investidores que buscam criar um patrimônio capaz de gerar renda passiva. Desse modo, ao comprar cotas de FIIs, o comprador consegue receber os seus rendimentos mensais.
“Assim como os imóveis, os FIIs são considerados investimentos de alto risco, e somente aqueles com reserva de emergência constituída e segurança financeira teriam o perfil minimamente adequado para considerar comprar esse tipo de ativo”, indica Stuart.
Entretanto, existem vantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em um só imóvel, tais como:
1 – Liquidez dos ativos (capacidade de venda das cotas e conversão em dinheiro);
2 – Capacidade de diversificação, uma vez que ao comprar um FII você já está adquirindo a cota de um fundo que já investe em diversos imóveis. Assim, comprando diversos FIIs diferentes, essa diversificação aumenta ainda mais, de modo que você consegue construir uma diversificação na gestão e na classe e setores dos ativos;
3 – Vantagem fiscal, já que não existe incidência de IR para pessoa física sobre o rendimento distribuído pelo fundo;
4 – Simplicidade do investimento, já que você pode negociar as cotas em qualquer corretora de investimentos de confiança no mercado, sem se preocupar com negociações de preço com o proprietário, bem como pagamento de taxas, burocracias com escriturações, relacionamento com inquilinos, reformas e etc.
Nessas condições, para garantir que o sonho da casa própria não vai se tornar um pesadelo é recomendado consultar um especialista em planejamento financeiro.
A análise do profissional poderá auxiliar na tomada de decisão com mais racionalidade e assertividade sobre as condições do financiamento.
